Streefhuurbeleid

Huur omhoog of omlaag bij nieuwe verhuur
Zodra een woning leegkomt, kijken we opnieuw naar de huurprijs. De prijs die de volgende huurder gaat betalen, noemen we de streefhuur. Dat hebben we altijd al gedaan en dat blijven we doen. Alleen de manier waarop we de streefhuur bepalen is met ingang van 1 februari 2018 veranderd. Waarom? Om te voorkomen dat een deel van onze woningen te duur wordt en omdat we een eerlijke prijs-kwaliteit willen bieden.

Voldoende betaalbare woningen
Onze belangrijkste taak is ervoor zorgen dat we voldoende betaalbare woningen hebben. Vooral voor huishoudens die recht hebben op huurtoeslag is het belangrijk dat zij een woning kunnen huren met een huur onder de zogenaamde aftoppingsgrens. Tot nu toe hielden wij bij het bepalen van een nieuwe huurprijs geen rekening met deze aftoppingsgrenzen. Dat levert nu nog geen problemen op, maar in de toekomst wel. We zouden dan namelijk te weinig betaalbare woningen overhouden voor huurders met recht op huurtoeslag. In het nieuwe streefhuurbeleid voor het bepalen van de huurprijs houden we hier wel rekening mee.

Eerlijke prijs-kwaliteit verhouding
De hoogte van de huur werd hievoor altijd bepaald door het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Een aantal jaar geleden is het WWS aangepast en maakt ook het energielabel hier onderdeel van uit. De komende jaren investeert Poort6 veel geld in het verbeteren van het energielabel van een groot deel van onze woningen. In het huidige systeem levert dit extra punten op. En dus ook een hogere huurprijs. Dat vinden wij geen goede ontwikkeling.

Wat verandert er?
We kijken bij het bepalen van de nieuwe huurprijs voortaan vooral naar de kwaliteit van de woning. Het type woning, de locatie en grootte zijn daarbij het belangrijkste. Dat gebeurt op basis van een taxatie. Is de huidige huurprijs lager dan de streefhuur op basis van deze taxatie? Dan verhogen we de huurprijs bij nieuwe verhuur. Is de huidige huurprijs hoger dan de streefhuur op basis van deze taxatie? Dan verlagen we de huurprijs bij nieuwe verhuur. Daarbij houden we ook rekening met de aftoppingsgrenzen. En we vragen nooit meer dan de maximaal redelijke huur die we wettelijk volgens het WWS voor een woning mogen vragen.

Wat betekent dit voor u?
De streefhuur is ingegaan op 1 februari 2018. Als we een leegkomende woning voor verhuur aanbieden, kan de gevraagde huurprijs dus zowel  hoger als lager zijn dan de huurprijs die een huurder in een naastgelegen woning nu betaalt. Het is uiteraard de bedoeling dat alle huren naar de streefhuur groeien. Maar we kunnen en willen de huurprijs niet fors veranderen terwijl een huurder nog in de woning woont. Het moment van afsluiten van het huurcontract is en blijft bepalend voor de hoogte van de huur. Bij zittende huurders verhogen of verlagen we de huurprijs in kleine stapjes via de jaarlijkse huurverhoging.

Ingewikkelde materie
Streefhuur, aftoppingsgrenzen, WWS-punten. Het zijn allemaal ingewikkelde begrippen die niet heel eenvoudig uit te leggen zijn. Daarom hebben we ook geprobeerd bovenstaand verhaal in een infographic samen te vatten. U kunt deze infographic hieronder bekijken. 

Mijn buurman betaalt minder huur voor een grotere woning. Hoe kan dat?

Zodra een woning leegkomt, kijken we opnieuw naar de huurprijs. We noemen dit de streefhuur van een woning. De manier waarop we de nieuwe huurprijs bepalen is met ingang van 1 februari 2018 veranderd. Dit doen we om te voorkomen dat een deel van onze woningen te duur wordt en omdat we een eerlijke prijs-kwaliteit willen bieden. Als we een leegkomende woning voor verhuur aanbieden, kan het dus voorkomen dat de gevraagde huurprijs hoger of lager is dan de huurprijs die een huurder in een naastgelegen woning nu betaalt. 

Een aantal van onze woningen heeft een lagere streefhuur gekregen dat dat ze eerst hadden. Dat komt omdat we in het nieuwe beleid rekening houden met de doelgroep waarvoor de woning is bedoeld. Zo kan het voorkomen dat een woning die eerst in de vrije sector verhuurd werd, nu als sociale huurwoning verhuurd word. In de praktijk betekent dat een huurverlaging ten opzichte van de huurder die voorheen de woning huurde. Dat komt omdat we de woning voor een andere doelgroep (de sociale doelgroep met een inkomen tot € 36.798) bestemd is. Ook kan het voorkomen dat we woningen beschikbaar willen maken voor mensen met huurtoeslag, jongeren of ouderen. We geven dan in feite een extra korting op de huurprijs, zodat de woning bereikbaar is voor de juiste doelgroep.

Streefhuren passen we niet alleen naar beneden aan, maar soms ook naar boven. In dat geval betaalt de nieuwe huurder meer voor de woning dan de huurder die de woning verlaat.  We passen de streefhuur naar boven bij als dat passend is voor de doelgroep die we voor ogen hebben en als de kwaliteit van de woning dat toestaat. Op deze manier kunnen we de kortingen ten goede laten komen aan de juiste doelgroepen.  

Wat houdt streefhuur in?

De streefhuur is de huur die een nieuwe huurder gaat betalen als hij of zij een woning accepteert.

Sinds 1 februari 2018 hebben we een nieuw streefhuurbeleid.In deze infographic kunt u lezen waarom dit is.

Wat is de streefhuur van mijn woning?

U kunt de streefhuur opvragen bij Poort6. Het is daarbij wel goed om te weten dat een streefhuur ieder jaar kan wijzigen. Net zoals bij een koopwoning, kan de prijs van een huurwoning op basis van type, locatie, en grootte ieder jaar net wat anders zijn.

Als het huis van mijn buren een lagere huurprijs krijgt, heb ik dan altijd teveel betaald?

Nee, dat is niet het geval. Wij hebben nooit een huurprijs gevraagd die hoger is dan de wettelijke, maximaal toegestane huurprijs. Daarnaast is de ingangsdatum van het huurcontract bepalend voor de huurprijs. We kunnen geen contracten openbreken om de huurprijs in één keer te verlagen of te verhogen. Dat kan niet, mag niet en zou ook problemen opleveren vanwege de regels rondom passend toewijzen. Daarom passen we de huur van zittende huurders in kleine stapjes aan bij de jaarlijkse huurverhoging. Dit kan dus zowel een huurverlaging als een huurverhoging zijn.

Waarom hebben jullie het streefhuurbeleid gewijzigd?

Wij hebben dit gedaan omdat we willen zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Niet alleen nu, maar juist ook in de toekomst. Het oude streefhuurbeleid zou in de toekomst voor problemen gaan zorgen. Onze woningen zouden simpelweg te duur worden. Daarom hebben we gekeken naar een eerlijkere manier om de nieuwe huurprijs te bepalen, waarbij we vooral kijken naar een acceptabele huurprijs op basis van type, grootte en locatie. Huurders zijn op die manier beter af dan bij de het oude beleid waarbij we uitgingen van een maximaal redelijke huur op basis van het Woningwaarderingsstel (WWS).